COMO ESCOLHER OS MELHORES FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

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Depois que os investidores aprendem como investir em FIIs, a maior dúvida se torna como escolher os melhores fundos imobiliários.

Se você ainda não sabe como funcionam os FIIs, sugiro a leitura deste outro artigo para aprender como investir em imóveis com pouco dinheiro, além de poder diversificar mais, não precisar lidar diretamente com os inquilinos e os trâmites burocráticos e ter imóveis que rendem aluguéis isentos de imposto de renda, podendo ter um rendimento de até 3 vezes mais do que alugando um imóvel residencial próprio.

Vejamos, então, quais são os principais critérios que você deve prestar atenção para selecionar os melhores FIIs:

1 – Imóveis
2 – Localização
3 – Inquilinos
4 – Gestão
5 – Liquidez
6 – Preço

1 – Imóveis

A maioria dos fundos imobiliários são o que chamamos de fundo de tijolo, que são proprietários de imóveis físicos em si.

Digo isso, porque existem também os fundos de papel, que investem em recebíveis imobiliários (CRI, LCI, entre outros), e os fundos de fundos, que investem em cotas de outros fundos imobiliários.

Não entrarei em detalhes sobre esses outros dois tipos de fundo, pois a funcionalidade é um pouco diferente dos fundos de tijolo (justamente por não terem imóveis diretamente).

Sobre os imóveis, é importante entendermos qual o tipo ou segmento daquele imóvel. Por exemplo, o fundo pode comprar shoppings, escritórios, galpões industriais, centros de distribuição, hospitais, agências bancárias, universidades, lojas, etc.

Alguns desses tipos de imóveis são mais resilientes a qualquer cenário, como agências, hospitais e universidades, que costumam ser menos impactados pelas situações econômicas.

Também devemos verificar sempre a qualidade dos imóveis, pois um escritório triplo A teria muito mais chance de conseguir um inquilino do que um hospital mal conservado, principalmente também pela especificidade de um hospital. As instalações dele atendem um leque muito menor de empresas do que um prédio corporativo.

Por fim, o que considero um fator muito importante é a diversificação de imóveis dentro de um fundo. Existem fundos com participação em 10 imóveis, enquanto há fundos com 20 e outros com apenas 1.

Fundos com apenas 1 imóvel tendem a apresentar um risco muito maior, pois seu desempenho fica dependente apenas daquele imóvel, daquela região, daquele(s) inquilino(s), limitando demais as possibilidades. Caso ocorra algo com esse imóvel (saída de inquilino ou necessidade de obras), o impacto é de 100% para o fundo.

Pelo outro lado, um fundo com 20 imóveis que, eventualmente, fica com 1 dos imóveis desocupado, terá um impacto em somente 5% do seu portfólio.

2 – Localização

Como estamos investindo em imóveis, nada mais natural do que levarmos em consideração a localização, não é mesmo?

Imóveis em grandes metrópoles e centros comerciais tendem a ser muito melhores, pois dificilmente ficarão vagos.

Um imóvel na Avenida Paulista tem muito mais chance de perpetuidade de renda do que um imóvel em Macaé, pois este segundo está em uma região muito dependente de petrolíferas.

Outro ponto importante para a localização é o acesso ao imóvel. A região tem um transporte público perto? Tem acesso fácil para as avenidas ou rodovias?

Também é interessante entender a questão da segurança da região. Ocorrem muitos assaltos? A sinalização de trânsito é boa?

Todas essas são questões para se avaliar. Seria legal pensar como se você fosse comprar um imóvel diretamente ali. Você compraria? Isso pode ajudar muito nas tomadas de decisão.

3 – Inquilinos

Os inquilinos podem não ser tão importantes quanto os imóveis, mas são eles que pagam o nosso aluguel, então precisamos ficar de olho!

Justamente por isso, é importante que sejam empresas em boa situação financeira para termos uma maior segurança de que receberemos o fluxo de aluguéis sem nenhum problema, ou seja, inquilinos de qualidade.

Também é interessante não depender de somente 1 inquilino, optando por fundos que tenham uma maior diversificação de empresas. Se tiver vários imóveis e vários inquilinos, melhor ainda!

Por fim, mas não menos importante, é o contrato acordado entre o fundo e o inquilino. Qual o prazo do contrato? Qual o reajuste anual acordado? São permitidas revisionais para alterar o valor do aluguel? Qual o tamanho da multa em caso de rescisão antecipada?

Alguns dos fundos amarraram um tipo de contrato atípico que é muito interessante e dá grande margem de segurança ao cotista. Esse tipo de contrato prevê que, em caso de rescisão antecipada, o inquilino deve pagar o valor correspondente a todos os aluguéis restantes até o final do vencimento do contrato.

Esse tipo de contrato praticamente inviabiliza a saída do inquilino, pois, dependendo do prazo remanescente, a multa seria enorme. Além disso, normalmente, o contrato é reajustado anualmente por algum índice de inflação (IGP-M ou IPCA).

4 – Gestão

A gestão de um fundo também é algo importante a se observar, pois ela pode não estar de acordo com o que você deseja.

Existe a gestão passiva, na qual os recursos financeiros já estão praticamente todos locados, os imóveis já estão definidos e pouco se muda em termos de estrutura do fundo. O principal ganho vem da renda constante dos imóveis já locados.

A gestão ativa, por sua vez, busca reciclar o portfólio de tempos em tempos, procurando oportunidades de compra de imóveis mais interessantes e venda daqueles que a gestão já não julga mais estar de acordo com a proposta do fundo. Além dos ganhos com os aluguéis, também há ganhos potenciais de vendas de imóveis com lucro, mas é importante lembrar que pode haver prejuízo caso faça movimentos errados ou em momentos inadequados.

Procure sempre observar o histórico do gestor no fundo que você deseja comprar e também em outros fundos que ele administre para identificar a qualidade e verificar se o perfil deles está de acordo com o que você espera.

5 – Liquidez

De modo geral, a liquidez dos fundos imobiliários é muito inferior à das ações na bolsa de valores. Por outro lado, é muito superior à liquidez de um imóvel físico.

Para vender um imóvel, você pode levar meses (ou até anos) para encontrar alguém disposto a pagar o valor de mercado. Caso você precise do dinheiro com certa agilidade, acabará tendo que vender com um grande desconto.

Em relação a isso, ter fundos imobiliários é um paraíso, pois você pode vender em questão de segundos (claro que o preço nem sempre é o que você deseja, mas sempre há compradores) e você pode resgatar o valor no terceiro dia útil após a venda (liquidação em D+3).

O problema da falta de liquidez em alguns fundos é que, caso você tenha vários milhares de reais em um desses fundos, dificilmente você conseguirá desfazer-se de toda a sua posição sem baixar bastante o preço.

Por isso, para quem tem a intenção de vender as cotas no futuro, é importante escolher fundos com grande volume e número de negociações.

Para quem deseja somente acumular e viver com a renda passiva, a liquidez não é tão essencial assim, mas é algo de que você deve estar ciente caso algum dia precise vender.

6 – Preço

É impossível falar de investimentos e não levar o preço em consideração, pois a sua rentabilidade depende diretamente do preço.

Existem basicamente duas maneiras de lucrar com fundos imobiliários: com a valorização das cotas e com os rendimentos mensais.

Os aluguéis distribuídos por um fundo funcionam assim: recebem o valor do inquilino, descontam todas as despesas e taxas administrativas, guardam 5% do lucro em caixa e distribuem os 95% restantes. Esse valor é dividido pelo número de cotas emitidas por um fundo. Assim, chega-se ao valor do rendimento por cota.

Portanto, vamos supor que você tenha 10 cotas do fundo BRCR11 e o rendimento seja de 1 real por cota. Isso significa que você receberá 10 reais por mês.

Se você comprou essas 10 cotas por 100 reais cada, significa que o seu rendimento mensal é de 1% (1 real por cota dividido por 100 reais do preço).

Para compararmos com ações, é legal transformarmos em rendimento anual (dividend yield). Portanto, bastaria multiplicar 1% vezes 12 meses, o que daria um DY de 12%.

Aqui, utilizamos os juros simples em vez de compostos porque não necessariamente utilizaremos os rendimentos para comprar cotas do mesmo fundo, mas é importante saber que existe sim o poder dos juros compostos, mas com a vantagem de poder direcioná-los para o ativo que você quiser.

Agora, vamos supor que você comprou as mesmas 10 cotas de BRCR11, mas por 90 reais cada uma. Isso mudaria totalmente o seu rendimento, pois você passaria a receber 1 real sobre 90, ou seja, 1,11% ao mês (13,33% ao ano).

Da mesma maneira, se a cota se valorizar para 110 reais em determinado momento, quem comprou por 100 reais teve uma rentabilidade de 10% (10 dividido por 100), enquanto quem comprou por 90 reais teve rentabilidade de 22,22% (20 dividido por 90).

Portanto, o preço é sim fundamental!

Mas um alerta deve ser feito: nunca olhe somente o rendimento do fundo. Você deve sempre tentar equilibrar a qualidade com o preço, de forma a otimizar suas chances de ganhos.

Não adianta comprar um fundo que renda bem hoje, mas que tenha grandes riscos de ficar anos sem inquilinos (e sem renda) no futuro.

Estude muito bem cada fundo que deseja comprar e saiba as vantagens e os riscos de se investir nele. Não é proibido investir em fundos de risco, desde que saiba o que está fazendo.

Onde Encontrar Informações sobre os Fundos Imobiliários?

Muitas das informações sobre os fundos podem ser encontradas na seção de FIIs listados da Bovespa.

Escolha o fundo que deseja estudar e você acessará a página dele. Em seguida, clique em “Documentos Anteriores” e depois “Dem. Financeiras e Relatórios”. Abra o “Relatório Mensal” para saber as informações sobre o fundo e o “Informe Mensal” para ver os detalhes financeiros do mês.

No site FII’s, você encontra tabelas com os números de cada fundo de forma resumida também.

Fique à vontade para fazer perguntas também no nosso grupo de discussão no Facebook.

Considerações Finais

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Você já conhece as vantagens e desvantagens de investir em FIIs ou imóveis físicos, também já sabe por que considero a Socopa ideal para comprar FIIs e, agora, já aprendeu os principais critérios para escolher um bom FII.

Se você deseja investir nos fundos imobiliários e ainda tem dúvidas, fique à vontade para perguntar aqui.

Se você já investe, também deixe um comentário dizendo o que acha e quais as suas estratégias com os FIIs.

Grande abraço!

Vitor Hernandes