FUNDOS IMOBILIÁRIOS SÃO RENDA FIXA?

Você sabia que os fundos imobiliários podem ser considerados investimentos de renda fixa?

Na semana passada, escrevi sobre investimentos de renda zero, no qual os FIIs podem se encaixar dependendo da situação.

No entanto, não falarei sobre esse conceito, pois, como falado no próprio artigo, não é uma classificação oficial.

Se você já estudou ou já investe em fundos imobiliários, com certeza conhece os fundos de recebíveis imobiliários, mais conhecidos como fundos de papel.

No artigo Os 4 Principais Tipos de Fundos Imobiliários, falei sobre as características desse tipo de fundo e que ele basicamente investe em títulos de renda fixa.

Relembraremos alguns pontos a seguir.

O QUE SÃO FUNDOS DE PAPEL?

Esse tipo de fundo se propõe a ter como maior parte de seu portfólio investimentos de renda fixa voltados ao incentivo do setor imobiliário, como LCI, CRI e LH.

Portanto, mesmo se tratando de um fundo imobiliário, que é considerado um ativo de renda variável, ele tem em sua composição ativos de renda fixa.

A grande hesitação que muitos investidores têm em classificar esses fundos como renda fixa é porque sua cotação oscila.

Ou seja, você pode ter investido 100 reais em uma cota e, em poucos instantes, vê-la sendo negociada na bolsa por 98 reais.

Com certeza, existe esse risco de mercado, que é o mesmo de ações, mas com menor intensidade.

Porém, não se esqueça que os títulos de renda fixa também têm oscilação em seu principal.

Lembre-se que você pode ter prejuízo até mesmo com alguns títulos públicos, caso os venda antes da data de vencimento.

Da mesma maneira, títulos privados e debêntures também podem ser vendidos com deságio no mercado secundário.

Portanto, não pense que o risco de oscilação existe somente nos fundos imobiliários.

Agora, por que investir em fundos de papel, em vez de aplicar diretamente na renda fixa?

Vejamos as vantagens e desvantagens que eles têm em relação à renda fixa.

VANTAGENS DOS FUNDOS DE PAPEL

a) Liquidez

Caso você precise vender um FII, basta enviar uma ordem de venda na bolsa de valores, que rapidamente encontrará compradores (na maioria das vezes, já há ordens de compra e você pode vender por aquele preço, caso julgue interessante).

A liquidação ocorre no terceiro dia útil após a venda, isto é, você precisa esperar 3 dias para resgatar o dinheiro.

Porém, essa liquidez é muito superior à de alguns títulos privados que sequer podem ser negociados ou que exigem um deságio enorme para vender no mercado secundário.

b) Valor mínimo

O preço de um FII custa normalmente na faixa de R$ 100,00. Há outros fundos que chegam a R$ 1.000,00 ou até R$ 5.000,00, mas são casos mais raros.

Para investir em uma LCI ou CRI, normalmente é necessário ter no mínimo R$ 10.000,00.

c) Diversificação

Além do preço muito menor, o fundo permite que você diversifique em vários títulos diferentes.

Um FII não investe em um único CRI, mas em vários, o que aumenta a sua diversificação e diminui o risco.

d) Gestão

A gestão de um FII fica por conta de profissionais do mercado, que são remunerados para gerir o portfólio de investimentos da melhor maneira possível.

Você, como profissional de outra área, provavelmente não teria conhecimento, tempo e disposição para entender o que há por trás de cada CRI que há no portfólio.

e) Garantias

A maioria dos CRIs tem imóveis como lastro da operação.

Ou seja, em caso de default (quando o emissor do CRI não consegue honrar o empréstimo), executa-se a garantia e o fundo passa a ser proprietário daqueles imóveis.

f) Renda mensal

Este é o principal motivo pelo qual invisto em fundos imobiliários.

A maioria dos investimentos de renda fixa não distribui rendimentos. Normalmente, rende-se juros que vão sendo incorporados ao principal até a data de vencimento do título.

Nos FIIs, você recebe os juros dos investimentos mensalmente e, a partir disso, definir o que fazer com o valor disponível.

Para quem tem o objetivo de viver de renda no futuro, essa é uma ótima maneira.

DESVANTAGENS DOS FUNDOS DE PAPEL

a) Liquidez

Assim como apontei a liquidez como uma vantagem, pode também ser considerada uma desvantagem.

Em relação aos títulos públicos, ela é uma desvantagem, pois esses títulos podem ser resgatados no dia seguinte à venda.

Além disso, também existem títulos privados de liquidez diária, nos quais o resgate é feito no mesmo dia.

b) Gestão

A gestão também pode ser vista como uma desvantagem, caso você considere ruim a gestão de fundos específicos.

Por exemplo, ela pode optar por fazer investimentos com os quais você não concorde. E sozinho você não tem poder para opinar ou mudar isso.

c) Oscilação

É fato que você pode ter prejuízo com os FIIs caso você compre por um preço e, em determinado momento, você queira ou precise vender as cotas.

Nesse momento, elas poderão estar valorizadas ou desvalorizadas. Quem manda é o mercado.

No entanto, no caso dos fundos de papel, sua cotação é muito mais previsível do que fundos de tijolo.

Como seu portfólio é composto por títulos de renda fixa e o gestor é obrigado a distribuir 95% do lucro todo semestre, não há crescimento do patrimônio do fundo.

Isto é, o patrimônio de um fundo de papel costuma sempre ficar próximo de seu preço de emissão.

Dessa maneira, o preço no mercado costuma ficar até cerca de 10% acima ou abaixo de seu patrimônio.

Quando há diferenças maiores que isso, deve-se ficar alerta, pois está sendo precificado alguma deficiência do fundo ou, se estiver valorizado, pode ser uma euforia demasiada com aquele fundo, (ou seja, está superestimado).

Com essa característica em mente, podemos fazer comparações de alguns fundos de papel com títulos de renda fixa.

KNCR11 SUBSTITUI O TESOURO SELIC?

Para dar um exemplo, vejamos o portfólio do fundo de papel KNCR11 para tirarmos algumas conclusões.

Primeiramente, você deve acessar o relatório do fundo, que pode ser encontrado no Plantão Bovespa (acho a maneira mais prática, pois é onde estão concentrados os relatórios de todos os FIIs e ações).

Clique aqui e veja a barra de pesquisa à direita. Selecione “Últimos 30 dias”, pois normalmente os relatórios são lançados mensalmente, e digite o código do FII somente com as letras, por exemplo, KNCR.

Abra o arquivo “Relatório Gerencial” e você encontrará este portfólio:

Carteira do KNCR11

Repare que é uma carteira extensa, com 38 CRIs, 1 LCI e uma parte em caixa, investida no Tesouro Selic.

O objetivo deste fundo é seguir de perto a variação do CDI, ou seja, uma rentabilidade líquida de 100% do CDI.

Pelo portfólio dele, vemos que é até provável que ele supere esse benchmark em vários meses (e o histórico comprova isso).

Nos últimos meses, ele não tem conseguido porque teve uma emissão recente, da qual ele ainda não conseguiu alocar todo o montante (por isso, aquela quantia de mais de 16% em caixa)

Outro fator foi a baixíssima inflação, que reduziu muito a rentabilidade de vários CRIs de sua carteira.

Espera-se que nos próximos meses ele volte a bater com folga o CDI, já que a inflação não permanecerá tão baixa assim e ele também alocará o restante do caixa em CRIs, que rendem muito mais que o Tesouro Selic.

Esse fundo é usado por muitos investidores como uma espécie de caixa também para aguardar melhores oportunidades de se aportar em outros fundos.

Isso porque, historicamente, sua cotação permanece na faixa de R$ 100,00 a R$ 110,00.

No fechamento de ontem, o preço registrava R$ 103,00, que é abaixo do seu valor patrimonial (R$ 104,29).

Por esses motivos, o KNCR11 pode ser uma boa opção para quem procura um investimento com pouca oscilação e rendimentos líquidos acima do CDI.

KNIP11 SUBSTITUI O TESOURO IPCA?

O fundo KNIP11 é outro fundo da Kinea (mesma gestão do KNCR11), cujo benchmark é superar em 0,5% o IMA-B, que é um índice composto pelos títulos Tesouro IPCA+ (NTN-B) de diversos prazos.

Vejamos, então, a carteira do KNIP11 para saber se isso é possível:

Carteira do KNIP11

Podemos ver que a maioria de seus CRIs têm taxas superiores a 6% + IPCA (ou IGPM), alguns até passando de 8%.

No entanto, ainda há 34,29% em caixa, pois também teve uma emissão recente que ainda não foi alocada.

Caso consiga alocar esse caixa em CRIs com cupons interessantes (de preferência, acima de 7% + IPCA), é bem provável que o KNIP consiga bater seu benchmark com folga.

Além disso, os emissores desses CRIs são de grande qualidade e devem trazer bastante tranquilidade para o fundo.

Portanto, quem investe no Tesouro IPCA pensando na aposentadoria pode considerar o KNIP11 um bom investimento também.

Isso porque, além de propor uma rentabilidade superior, gera rendimentos mensais e “perpétuos”, já que o FII não tem prazo final.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

O objetivo deste artigo foi mostrar que os fundos imobiliários, ao contrário do que a maioria pensa, não são apenas imóveis.

Existem outros tipos de fundos também e alguns tão seguros quanto investimentos de renda fixa que você contrata em um banco.

Devo ressaltar que não estou recomendando compra ou venda dos fundos citados, muito menos substituindo seus títulos de renda fixa.

A ideia foi gerar uma provocação para que você estude para conhecer e saber exatamente no que está investindo.

Caso tenha alguma dúvida ou opinião, deixe um comentário!

Grande abraço!

Vitor Hernandes

  • marcos eleuterio

    Ótimo artigo Vítor!!! Mas gostaria de saber como saber se um fundo é de papel ou de tijolo?

  • Vitor Shimada Hernandes

    Fala, Marcos!

    Para saber que tipo de fundo é, você pode olhar no relatório dele e ver como é composto seu portfólio.

    Na parte que falo sobre o KNCR11, explico como encontrar os relatórios dos fundos. Veja se consegue achar.

    Qualquer coisa me avisa.

    Grande abraço!

  • malanar11

    Ótimas considerações sobre os fundos. Já divulguei o artigo.

  • Vitor Shimada Hernandes

    Fala, Malanar!

    Fico feliz que tenha gostado!

    Grande abraço!

  • Edison Morais

    Se entendi bem a valorização do FII KNCR11 vem somente na forma de aluguéis, visto que o valor da cota se altera pouco. É isso? Seria um rendimento próximo da Selic mas sem incidência de IR nos aluguéis (dividendos)?

  • Vitor Shimada Hernandes

    Fala, Edison!

    É mais ou menos isso sim! A cotação pode sim se valorizar (ou desvalorizar), mas o foco aqui (e na maioria dos FIIs) deve ser o rendimento mensal.

    Comprar o KNCR11 próximo do valor patrimonial dele é como se fosse comprar um CDB de 115% do CDI (ou uma LCI de cerca de 100% do CDI), recebendo o rendimento direto na sua conta mensalmente. E isso sem prazo de vencimento. Acho uma excelente opção!

    Espero que tenha ajudado.

    Grande abraço!

  • Edison Morais

    Excelente, Vitor. Esclareceu bem.
    Muito obrigado. 🙂

  • Adriano Cuper

    Que blz Vitor, adorei a matéria!!!!
    Pelo que vejo agora com a baixa da Selic e da inflação os fundos que investem em papel tem uma grande chance de baratear suas cotas, meu pensamento esta correto?
    Qual uma taxa de adm justa no seu modo de ver para analisar esses tipo de fundos imobiliários?
    Seria uma boa hora de comprar alguns fundos de papel (para diversificar a carteira) levando em conta que a inflação historicamente não se mantem nesse patamar por muito tempo?
    Vlw Vitor!!!!!!