OS 4 PRINCIPAIS TIPOS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS (FII)


O brasileiro é naturalmente fanático por imóveis, seja uma casa própria para morar, um imóvel para alugar ou mesmo um terreno para construir e vender.

Você com certeza tem ou conhece alguém que tenha a intenção de comprar um imóvel.

Se o objetivo for comprar para morar, sugiro que leia este outro artigo para refletir e tomar a melhor decisão entre comprar ou alugar um imóvel.

No entanto, se a ideia for para investimento, leia este outro artigo que compara o investimento em imóveis com fundos imobiliários (FII).

Quem já ouviu falar em fundos imobiliários imediatamente pensa em imóveis físicos, que você compra para alugar e receber a renda mensalmente.

É exatamente isso que atrai a maioria dos investidores para os FIIs, que são uma maneira muito mais simples e econômica de se investir em imóveis.

Porém, os FIIs não se limitam somente a isso.

De maneira geral, existem 4 tipos de fundos imobiliários:
1) Fundos de tijolo (imóveis físicos)
2) Fundos de desenvolvimento (construção e venda)
3) Fundos de papel (recebíveis imobiliários)
4) Fundos de fundos (cotas de fundos imobiliários)

Veremos a seguir quais são as características de cada um deles.

1) FUNDOS DE TIJOLO

Os fundos de tijolo são assim chamados por representarem os imóveis físicos propriamente ditos.

Esse tipo de FII tem o objetivo de comprar ou construir fundos para alugar e gerar uma renda mensal.

A maioria dos fundos imobiliários se encaixam neste tipo, muito também porque o investidor busca principalmente esse tipo de estratégia ao investir em um FII.

Dentro desse tipo, existem imóveis voltados para diferentes setores de atividades, como:
Lajes corporativas (BRCR11, KNRI11, HGRE11)
Galpões de logística (HGLG11, FIIP11B, KNRI11)
Galpões industriais (HGLG11, FIIB11, FIIP11B)
Agências bancárias (BBPO11, AGCX11, BBRC11)
Shoppings (SHPH11, PQDP11, HGBS11)
Lojas e supermercados (RBRD11, MAXR11B)
Hospitais (NSLU11B, HCRI11B)
Universidades (FCFL11B, FAED11B, AEFI11)

Dessa maneira, é possível diversificar entre vários setores para que uma crise em vendas de lojas, por exemplo, não afete sua carteira de fundos imobiliários como um todo.

Entre parênteses, estão alguns fundos (não todos) que têm imóveis destinados aos respectivos setores.

Alguns fundos também têm participação em mais de um imóvel. Perceba que alguns deles estão em mais de um setor por ter imóveis de diferentes segmentos.

Normalmente, este é o tipo de fundo preferido pelos investidores que buscam uma renda constante e potencial de valorização e reajustes de aluguéis.

O principal ponto negativo aqui é que, como em qualquer outro imóvel, o inquilino pode decidir se mudar, o que abrirá uma vacância temporária e diminuirá a renda que você recebe.

Se o fundo não tiver bons imóveis, com boas localizações e que atendam bem seus inquilinos, essa vacância pode se estender por grandes períodos, o que acabaria sendo um péssimo investimento.

2) FUNDOS DE DESENVOLVIMENTO

Os fundos de desenvolvimento têm como objetivo investir em projetos imobiliários para obter lucro com a venda dos imóveis prontos.

Normalmente, investem na compra de terrenos para construir e lucrar com a venda posteriormente.

Esse tipo de fundo é muito semelhante a empresas de construção civil.

Uma das principais diferenças é que os FIIs não trabalham com alavancagem, ou seja, utilizam somente dinheiro que realmente têm, o que diminui demais o risco.

Além disso, o FII é obrigado a distribuir 95% do lucro obtido durante o semestre. Assim, a renda distribuída por um FII é bem maior que a de uma ação desse setor.

No entanto, os riscos deste tipo de FII são maiores que os do fundo de tijolo, pois pode ocorrer diversos problemas com as obras e, até mesmo, com as vendas.

A gestão precisa ser muito competente e rígida com prazos, custos e recebimentos dos pagamentos de clientes para que nenhuma etapa do processo prejudique todas as demais.

Alguns exemplos de fundos deste tipo são MFII11, RBDS11 e MXRF11 (embora este seja misto com fundos de fundos e papel também).

3) FUNDOS DE PAPEL

Os fundos de papel são fundos que investem majoritariamente em recebíveis imobiliários, ou seja, investimentos de renda fixa voltados ao setor imobiliário, como CRI, LCI e LH.

Esse é um tipo de fundo muito interessante pois investe em ativos de renda fixa mesmo tendo um componente de renda variável.

A carteira desses fundos normalmente é formada por CRIs, que são títulos emitidos por empresas não financeiras para financiar projetos imobiliários.

Por ser um título de renda fixa que apresenta maior risco (semelhante às debêntures), suas taxas de rentabilidade também costumam ser mais elevadas.

Além disso, em geral, os CRIs são investimentos com valor mínimo muito altos, o que dificulta o acesso para o investidor comum.

Outra questão é que, normalmente, esses CRIs têm prazos de vencimento longos.

Por meio dos FIIs de papel, é possível investir em CRIs de maneira mais diversificada, pois cada FII tem vários CRIs em sua carteira, diminuindo muito o risco.

Também é uma boa alternativa para quem não quer ficar com o dinheiro preso por um tempo determinado, já que você pode negociar as cotas do FII quando quiser (só precisa aguardar 3 dias úteis para a liquidação).

O lado negativo é que, por investir em renda fixa e ter que distribuir 95% do lucro, o fundo praticamente não sofre alteração em seu patrimônio.

Consequentemente, a cotação sempre ficará muito próxima do preço de emissão, podendo ficar até cerca de 20% acima ou abaixo do seu valor patrimonial.

Se houver uma variação superior a isso, é porque está havendo uma precificação de algo anormal.

Assim, para aumentar seu patrimônio nesse tipo de fundo, é obrigatório o reinvestimento, enquanto os fundos de tijolo podem crescer por valorização natural de seus imóveis.

Alguns exemplos de fundos de papel são: KNCR11, VRTA11, BCRI11, KNIP11, XPGA11 e JSRE11.

4) FUNDOS DE FUNDOS

Os fundos de fundos aplicam, em sua maior parte, em cotas de outros fundos imobiliários.

São muito semelhantes a fundos de ações, por exemplo, que compram ações de várias empresas diferentes.

Aqui, o fundo compra diversos fundos, como se você mesmo estivesse montando sua carteira.

Alguns desses fundos trabalham com o objetivo de acumular fundos para gerar renda, enquanto outros buscam uma gestão mais ativa com compra e venda de fundos para maximizar o lucro.

Esse fundo pode ser interessante para quem está começando e quer ter uma carteira mais diversificada logo de início.

O problema é que, assim como em outros fundos de investimento em geral, você está pagando taxas para investirem em algo que você pode investir por conta própria.

Portanto, aqui é importante você observar o valor patrimonial do fundo em relação ao valor de mercado para verificar se há algum desconto que compense as taxas administrativas desse fundo.

Alguns exemplos de fundos de fundos são: CXRI11, BCFF11B, FIXX11, BPFF11 e MXRF11.

VALE A PENA INVESTIR EM FII DURANTE A CRISE IMOBILIÁRIA?

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Sempre que falo sobre fundos imobiliários, as pessoas fazem a pergunta: “não estamos em um momento ruim para os imóveis?”

De certa forma, sim. E há diversos FIIs que têm sofrido demais com altas vacâncias e estão apresentando péssimos resultados.

Por outro lado, existem muitos outros FIIs que estão passando tranquilamente por essa crise, seja por terem características diferentes, qualidade superior, localização mais privilegiada, melhor diversificação, inquilinos de maior qualidade ou, até mesmo, contratos bem amarrados.

O fato é que costumamos pensar que uma crise afeta todos da mesma maneira. Porém, ela afeta muito mais os despreparados (assim como afeta mais quem não se planejou financeiramente para algum imprevisto).

As pessoas não deixarão de comprar ou alugar imóveis. Elas apenas serão mais seletivas com relação a qualidade e preço, pois sabem que terão bom poder de barganha.

Além do mais, o setor imobiliário sempre foi cíclico. Quando a economia se reaquecer, as empresas voltarão a buscar imóveis, e o excesso de oferta que temos hoje se transformará em excesso de demanda.

Aí, quem estará com a faca e o queijo na mão serão os donos dos imóveis.

Grande abraço!

Vitor Hernandes

  • malanar11

    O bom é que caso a pessoa não precise dessa renda extra dos aluguéis, basta comprar mais cotas aumentando o patrimônio.
    Acho que faltou citar o RMG.

  • Fala, Malanar!

    Exatamente, a renda dos FIIs dão uma grande flexibilidade de escolha!

    Sobre a RMG, falaremos em outros artigos. Neste aqui, o foco era falar sobre os tipos de fundos, não propriamente as características contratuais.

    Grande abraço!

  • Gilmar Passos

    Ótimo artigo.

  • Valeu, Gilmar!

    Já está no nosso grupo do Facebook?
    https://www.facebook.com/groups/662338143896292/

    Grande abraço!

  • José Eduardo de Araujo

    Mais um ótimo post!! Ótimo conteúdo e que vai me ajudar bastante na montagem da minha carteira de FIIs.

  • Fala, José!

    Fico muito feliz que tenha ajudado!

    Grande abraço!

  • roberto almeida silva

    Boa tarde! Vítor disponho de R$ 20K para aplicar em FII. Vale a pena concentrar tudo em um único ou distribuo 4k em cinco FII?
    Me agrada FII de tijolos e desenvolvimento. AGCX11, HGLG11, SHPH11, FCFL11 e MFII11 seriam boas escolhas?

  • Vitor Shimada Hernandes

    Boa tarde, Roberto!

    Se você está começando a investir em FIIs agora, o ideal é buscar uma diversificação com esse valor.

    Posteriormente, conforme seu patrimônio for aumentando, não terá problema estar exposto com 20 mil reais em um único FII, mas se esse é todo o seu valor disponível no momento, é melhor diversificar.

    Esses citados são bons fundos sim!

    Grande abraço!

  • roberto almeida silva

    Obrigado pelos esclarecimentos, Vitor!

    Em 18/05/2017 17:18, “Disqus” escreveu: