CARTEIRA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS DO JORNADA – 24/04/2019

Esta é a atualização do terceiro mês da Carteira de Fundos Imobiliários do Jornada. Caso não tenha visto o artigo com a montagem do portfólio, leia aqui.

Neste mês, o boletim da B3 registrou um aumento de 9,56% na quantidade de investidores de fundos imobiliários (agora com 286.769 investidores).

Além disso, temos visto diversos fundos emitindo novas cotas para captação de recursos. Realmente, é um mercado em amplo crescimento.

O que pode dar uma pausa nesse crescimento vertiginoso é o fantasma da tributação, que está sempre à espreita.

No entanto, com uma carteira diversificada em outros investimentos e pequenos aportes mensais, o impacto de uma possível tributação pode ser mitigado.

Sem mais delongas, vejamos como está a carteira:

O portfólio apresenta uma valorização de R$ 521,03, ou seja, 4,71% sobre o valor investido.

O fundo AEFI11, adicionado no mês passado, subiu mais de 8% e contribuiu bastante para a pequena subida em relação a março.

Nossa carteira fechou dia 24/04/2019 da seguinte maneira:

Carteira de Fundos Imobiliários do Jornada – 24/04/2019

Porém, como sempre ressalto, o importante da carteira de FIIs não é a valorização, mas sim os rendimentos. Então, vejamos agora os rendimentos recebidos durante o mês de março:

Rendimentos da Carteira de Fundos Imobiliários do Jornada – abril/2019

O AEFI11 ainda está distribuindo o valor referente à RMG dos terrenos. No entanto, assim que a permuta com os 2 imóveis for realizada, esse rendimento deve cair para a faixa dos R$ 1,04, o que ainda julgo interessante e em linha com o mercado, principalmente porque agora o AEFI está se tornando um fundo de gestão ativa e com contratos atípicos.

O rendimento do BBPO11 veio em linha com o esperado. Ele tem contratos atípicos, que alteram o valor da distribuição somente quando há reajuste pela inflação.

O FVPQ11 distribuiu abaixo da média dos outros meses e ainda abaixo do mês passado, que já tinha sido baixo. Esse rendimento mais baixo é comum, pois o movimento dos shoppings em fevereiro e março não são muito bons. Porém, a expectativa é que distribua rendimentos melhores nos próximos meses.

O GGRC11 pagou somente R$ 0,51, muito abaixo do que vinha sendo pago. Isso ocorreu por 2 motivos: primeiro que foi pago um valor extra de R$ 0,17 para quem já detinha as cotas e quem exerceu direitos, totalizando R$ 0,68 para esses investidores; segundo que agora o fundo tem um grande valor em caixa para ser alocado. Destaco que já foram realizadas duas aquisições, e o rendimento deverá ficar próximo dos R$ 0,88 quando estiver totalmente investido em imóveis.

O OUJP11 distribuiu algo em linha com o esperado, pois, com a mudança do regime de distribuição, ele tem resultados de correção monetária acumulados.

Por fim, o TGAR11 novamente pagou menos do que eu esperava. No relatório, o gestor informa diversos avanços no desenvolvimento dos projetos. Além disso, o relatório agora apresenta a evolução de cada empreendimento individualmente. É necessário ter paciência para ver os resultados maiores em fundos de desenvolvimento, especialmente quando há muitos projetos iniciais.

Portanto, recebemos no mês de abril o valor de R$ 67,60 em rendimentos (um aumento de 21,39% em relação ao mês anterior), o que representa um yield on cost de 0,61%, que ainda é baixo, mas com expectativa de que melhore em breve.

Neste mês, como explicado no vídeo, optei por zerar a posição em FVPQ11 para que todos os ativos da Carteira do Jornada estejam também na minha carteira pessoal. Vendi o fundo na minha carteira porque optei por não ter mais fundos com um único imóvel, embora eu acredite que o FVPQ melhorará sua renda em breve e que o preço também deva subir. Porém, para manter a carteira aqui 100% pele em risco, tive de desfazer a posição.

Portanto, com os rendimentos recebidos (R$ 67,60), o caixa restante (R$ 4,04), um novo aporte (R$ 1.000,00) e o valor que restou da venda de FVPQ11 (R$ 1.875,09), ficamos com R$ 2.946,73 para investir.

Optei por comprar 1 cota do MAXR11, com preço médio de R$ 1.970,65, e 9 cotas do XPML11, com preço médio de R$ 106,32, totalizando R$ 956,88.

Com isso, o caixa restante ficou em R$ 19,16.

Caso tenha dúvidas se deseja realmente investir em fundos imobiliários, leia o artigo “Vale a Pena Investir em Fundos Imobiliários?” para conhecer os prós e contras desse investimento.

E você que já investe: que fundos imobiliários tem em sua carteira? Quais você não teria? Deixe seu comentário!

Até a próxima atualização! Grande abraço!

Vitor Hernandes