CARTEIRA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS DO JORNADA – 29/07/2019

Esta é a atualização do sexto mês da Carteira de Fundos Imobiliários do Jornada. Caso não tenha visto o artigo com a montagem do portfólio, leia aqui.

No boletim da B3 de junho, vemos um novo aumento no número de investidores, agora subindo 5,88% em relação ao mês anterior, alcançando o total de 361.980 investidores.

Continuamos vendo diversos fundos emitindo novas cotas para captação de recursos. O mercado continua eufórico, com os fundos aproveitando para captar enquanto os investidores estão confiantes com os FIIs.

Como venho dizendo nos vídeos anteriores, é necessário ter cautela com mercados em euforia e não tenho visto prêmios tão interessantes nos rendimentos dos FIIs. Estamos precisando ser muito seletivos nas escolhas e pensei até mesmo em começar a formar um caixa para eventuais oportunidades.

Vejamos agora como está a carteira:

O portfólio apresenta uma valorização de R$ 1.709,45, ou seja, 11,97% sobre o valor investido. Tivemos mais um mês com ótima valorização.

Além disso, não temos nenhum fundo desvalorizado e a carteira fechou dia 29/07/2019 da seguinte maneira:

Vale sempre lembrar que o importante da carteira de FIIs não é a valorização, mas sim os rendimentos. Então, vejamos agora os rendimentos recebidos durante o mês de julho:

Neste mês, tivemos um rendimento de R$ 120,45, um aumento de 19,00% em relação ao mês anterior.

No início da carteira, o que mais contribui para esses aumentos é o aporte mensal. No entanto, conforme o tamanho da carteira aumentar, o aporte terá um impacto menor no aumento dos rendimentos.

Nada de novo no BBPO11, veio em linha com o esperado. Como ele tem contratos atípicos, o valor da distribuição será alterado somente quando houver o reajuste dos contratos pelo IPCA, em agosto.

O GGRC11 pagou R$ 0,68, o que representou uma queda em relação ao mês anterior (R$ 0,72). No relatório, o gestor explica que houve um maior impacto das despesas administrativas, além de um menor número de dias úteis em junho, o que fez com que a rentabilidade do caixa fosse menor.

Neste mês, o fundo anunciou uma nova aquisição, de um galpão logístico em Campinas-SP, locado para a Suzano Papel e Celulose S.A. Esse aluguel será pago em base anual, no mês de janeiro, e prevê cap rate de 9,48% ao ano.

O MAXR11 novamente pagou um valor bem superior ao rendimento recorrente, pois ainda tinha um grande valor acumulado por conta das luvas pagas pela Magazine Torra Torra. No próximo mês, devemos ver a renda se normalizar na faixa dos 12 a 13 reais.

O OUJP11 distribuiu algo em linha com o esperado. Além disso, continua o processo de sua emissão de cotas. Hoje, finaliza a etapa da oferta pública.

O RBED11 finalizou a permuta dos terrenos pelos dois campi universitários e distribuiu o valor de R$ 1,00, referente a esses aluguéis. O rendimento gerado é na faixa de R$ 1,04, mas o fundo está retendo 5% para abastecer seu caixa. Lembrando que os imóveis adquiridos são o Campus Pitagóras, em São Luiz-MA, e o Campus Unic, em Cuiabá-MT, ambos do grupo Kroton S.A. e locados em contrato atípico com vencimento em março de 2029.

O RBVA11 anunciou R$ 1,49 de rendimento extraordinário. Isso porque contou com a distribuição do lucro da venda da agência em Osasco. Além disso, o fundo anunciou a aquisição de três lojas na Avenida Paulista, que serão reformadas e locadas para a Centauro. O fundo pagou um valor referente a 50% dos imóveis e, para realizar a compra integral, convocou uma assembleia para votar uma nova emissão de cotas e conseguir aumentar o tamanho do fundo. Ela será no dia 15/08.

O TGAR11 pagou o rendimento de R$ 1,01, acima do patamar dos últimos meses, pela obrigação de distribuir 95% do resultado semestral. O fundo tem alocado uma parte do patrimônio em CRIs para diminuir o risco da carteira e a volatilidade dos rendimentos mensais. Além disso, o fundo informou que captou mais de 118 milhões de reais na emissão e que apresentará nos próximos meses um plano para a alocação desses recursos.

Por fim, o XPML11 teve uma renda em linha com o que vinha distribuindo. Neste mês, utilizou os recursos em caixa para aumentar a participação no Catarina Fashion Outlet. Além disso, já propôs nova emissão de cotas, que está vigente e terminará em agosto.

Portanto, para a nossa compra do mês, tínhamos disponível o valor de R$ 55,08 em caixa, os rendimentos de R$ 120,45 e o aporte mensal de R$ 1.000,00, totalizando R$ 1.175,53.

Como dito no início, pensei em fazer caixa com esse valor, mas também utilizarei uma parte para exercer os direitos de preferência do XPML11.

O direito para esse fundo é na proporção de 44,44% da posição, o que representa 4 cotas no caso da nossa carteira. As cotas custarão R$ 104,93.

Portanto, deveremos utilizar R$ 419,72 para comprar as 4 cotas e sobrará R$ 755,81 em caixa para utilizarmos oportunamente no futuro.

Caso tenha dúvidas se deseja realmente investir em fundos imobiliários, leia o artigo “Vale a Pena Investir em Fundos Imobiliários?” para conhecer os prós e contras desse investimento.

E você que já investe: que fundos imobiliários tem em sua carteira? Quais você não teria? Deixe seu comentário!

Até a próxima atualização! Grande abraço!

Vitor Hernandes