CARTEIRA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS DO JORNADA – 24/06/2019

Esta é a atualização do quinto mês da Carteira de Fundos Imobiliários do Jornada. Caso não tenha visto o artigo com a montagem do portfólio, leia aqui.

No momento em que escrevo este artigo, o boletim da B3 de maio ainda não está disponível, mas é bem provável que tenha aumentado o número de investidores mais uma vez, conforme os juros futuros seguem caindo e já vemos uma precificação compatível com uma redução de 1% da Selic.

Continuamos vendo diversos fundos emitindo novas cotas para captação de recursos. O mercado continua eufórico, com os fundos aproveitando para captar enquanto os investidores estão confiantes com os FIIs.

Como venho dizendo nos vídeos anteriores, é necessário ter cautela com mercados em euforia e não tenho visto prêmios tão interessantes nos rendimentos dos FIIs. Estamos precisando ser muito seletivos nas escolhas e pensei até mesmo em começar a formar um caixa para eventuais oportunidades.

Vejamos agora como está a carteira:

O portfólio apresenta uma valorização de R$ 1.167,52, ou seja, 8,86% sobre o valor investido. Este mês foi o que apresentou a maior valorização da carteira, muito por conta das valorizações de MAXR11, GGRC11 e RBVA11.

O destaque da carteira é MAXR11, que, em 2 meses, já apresenta 19,15% de valorização.

Além disso, não temos nenhum fundo desvalorizado e a carteira fechou dia 24/06/2019 da seguinte maneira:

Carteira de Fundos Imobiliários do Jornada – 24/06/2019

Vale sempre lembrar que o importante da carteira de FIIs não é a valorização, mas sim os rendimentos. Então, vejamos agora os rendimentos recebidos durante o mês de junho:

Neste mês, tivemos um rendimento de R$ 101,21, um aumento de 25,93% em relação ao mês anterior.

No início da carteira, o que mais contribui para esses aumentos é o aporte mensal. No entanto, conforme o tamanho da carteira aumentar, o aporte terá um impacto menor no aumento dos rendimentos.

Nada de novo no BBPO11, veio em linha com o esperado. Como ele tem contratos atípicos, o valor da distribuição será alterado somente quando houver o reajuste dos contratos pelo IPCA, em agosto.

O GGRC11 pagou R$ 0,72, agora contabilizando o aluguel pago pela Covolan. É provável que o próximo rendimento permaneça nesse mesmo patamar, já que não houve uma nova aquisição no mês de junho.

O MAXR11 divulgou fato relevante no início de junho, comunicando sobre a intenção de saída da Éfimo como consultora imobiliária. Ela cumprirá aviso prévio e deverá sair definitivamente no início de julho. Essa mudança pode ser positiva, caso a nova consultora foque em locar os espaços vagos nos imóveis das Lojas Americanas.

O OUJP11 distribuiu algo em linha com o esperado. Além disso, iniciou uma nova emissão de cotas, na qual os cotistas têm direito de preferência de 138,88% do seu número de cotas, podendo ser adquiridas por R$ 104,41.

O RBED11 ainda está distribuindo o valor referente à RMG dos terrenos. No entanto, assim que a permuta com os 2 imóveis for realizada (a previsão é que ocorra agora em julho), esse rendimento deve cair para a faixa dos R$ 1,04.

O RBVA11 anunciou R$ 9,00 de rendimento e pode aumentar ainda mais conforme alocar seu dinheiro em novos imóveis. Foi divulgado fato relevante sobre o desdobramento de suas cotas na proporção de 1:10, ou seja, sua cotação passa da casa dos mil reais para a casa dos cem. Também divulgou a venda de um imóvel em Osasco, que gerou um lucro de R$ 10,592 por cota (considerando ainda a base antiga da faixa dos mil reais).

O TGAR11 continua pagando menos do que o esperado, muito provavelmente por estar direcionando lucros para novos projetos. No relatório, o gestor informa diversos avanços no desenvolvimento dos projetos e a inclusão de novos projetos na carteira. Além disso, o fundo segue em emissão também.

Por fim, o XPML11 teve uma renda em linha com o que vinha distribuindo, mas ainda tem grande quantia em caixa. Além disso, neste mês, vendeu uma pequena participação de um terreno detido pelo Shopping Parque Belém. Essa venda gerou R$ 0,05244 por cota.

Portanto, para a nossa compra do mês, temos tínhamos disponível o valor de R$ 5,41 em caixa, os rendimentos de R$ 101,21 e o aporte mensal de R$ 1.000,00, totalizando R$ 1.106,62.

Como dito no início, pensei em fazer caixa com esse valor, mas acredito que o RBVA11 ainda está com um preço bom para entrada, gerando atualmente um rendimento de 0,68% ao mês e devendo aumentar essa distribuição em breve.

Assim, optei por comprar mais 8 cotas de RBVA11, pelo preço de R$ 131,40, ficando com o novo preço médio em R$ 127,27.

Com isso, o caixa restante ficou em R$ 55,08.

Caso tenha dúvidas se deseja realmente investir em fundos imobiliários, leia o artigo “Vale a Pena Investir em Fundos Imobiliários?” para conhecer os prós e contras desse investimento.

E você que já investe: que fundos imobiliários tem em sua carteira? Quais você não teria? Deixe seu comentário!

Até a próxima atualização! Grande abraço!

Vitor Hernandes