CARTEIRA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS DO JORNADA – 27/05/2019

Esta é a atualização do quarto mês da Carteira de Fundos Imobiliários do Jornada. Caso não tenha visto o artigo com a montagem do portfólio, leia aqui.

Neste mês, o boletim da B3 registrou um aumento de 10,62% na quantidade de investidores de fundos imobiliários (agora com 317.214 investidores).

Continuamos vendo diversos fundos emitindo novas cotas para captação de recursos. O mercado continua eufórico, com os fundos aproveitando para captar enquanto os investidores estão confiantes com os FIIs.

O que pode dar uma pausa nesse crescimento vertiginoso é o fantasma da tributação, que está sempre à espreita.

Os FIIs estão entrando em um momento perigoso, em que há pouco a ganhar e muito a perder, caso se concretize a tributação e/ou os juros voltem a se elevar. É necessário ser seletivo com as escolhas.

No entanto, com uma carteira diversificada em outros investimentos e pequenos aportes mensais, esses impactos podem ser mitigados.

Vejamos agora como está a carteira (este vídeo ficou mais longo do que o normal, porque apresentei documentos e informações muito importantes sobre cada um dos fundos da carteira):

O portfólio apresenta uma valorização de R$ 697,54, ou seja, 5,77% sobre o valor investido.

Mais uma vez, o fundo AEFI11 (que mudou seu nome e agora é RBED11) foi o destaque do mês. Já tinha subido mais de 8% na última atualização e agora acumula 16,98% de valorização, contribuindo para mais uma alta na nossa carteira.

No momento, não temos nenhum fundo desvalorizado e a carteira fechou dia 27/05/2019 da seguinte maneira:

Carteira de Fundos Imobiliários do Jornada – 27/05/2019

Sempre ressalto que o importante da carteira de FIIs não é a valorização, mas sim os rendimentos. Então, vejamos agora os rendimentos recebidos durante o mês de março:

Rendimentos da Carteira de Fundos Imobiliários do Jornada – 27/05/2019

Neste mês, tivemos um rendimento de R$ 80,37, um aumento de 18,89% em relação ao mês anterior.

No início da carteira, o que mais contribui para esses aumentos é o aporte mensal. No entanto, conforme o tamanho da carteira aumentar, o aporte tem um impacto menor no aumento dos rendimentos.

Nada de novo no BBPO11, veio em linha com o esperado. Como ele tem contratos atípicos, o valor da distribuição será alterado somente quando houver o reajuste dos contratos pelo IPCA, em agosto. No vídeo, apresentei o informe mensal do fundo e falei sobre como seu dinheiro está alocado e o motivo de distribuir uma renda maior nos fechamentos de alguns semestres.

O GGRC11 pagou R$ 0,67, pois ainda não havia sido contabilizado o aluguel da Covolan. É provável que o próximo rendimento já seja maior e esperamos que já adquira novos imóveis. No vídeo, apresentei o relatório gerencial deste mês, que mostra informações muito interessantes, em especial quanto cada inquilino gera de rendimento para o fundo.

O MAXR11 já se mostrou uma boa aquisição, pois, na semana passada, divulgou fato relevante comunicando sobre o recebimento de revisionais de contratos das Lojas Americanas, que incrementarão o rendimento em cerca de 10%, além do pagamento das luvas da Magazine Torra Torra e das áreas vagas que podem aumentar o rendimento também. No vídeo, explico melhor sobre isso mostrando o relatório e o fato relevante.

O OUJP11 distribuiu algo em linha com o esperado, pois, com a mudança do regime de distribuição, ele ainda tem resultados de correção monetária acumulados. No vídeo, apresento o relatório do fundo e comento sobre a emissão que sairá em breve, mas que ainda não tem datas oficiais.

O RBED11 ainda está distribuindo o valor referente à RMG dos terrenos. No entanto, assim que a permuta com os 2 imóveis for realizada, esse rendimento deve cair para a faixa dos R$ 1,04, o que ainda julgo interessante e em linha com o mercado, principalmente porque agora ele está se tornando um fundo de gestão ativa e com contratos atípicos.

O TGAR11 continua pagando menos do que o esperado, muito provavelmente por estar direcionando lucros para novos projetos. No relatório, o gestor informa diversos avanços no desenvolvimento dos projetos. No vídeo, mostro o relatório e também comento sobre a nova emissão que ocorrerá agora em junho.

Por fim, o XPML11 teve uma renda menor porque ainda tem muito dinheiro em caixa, oriundo da emissão, que ainda não foi alocada. No vídeo, mostro seu relatório trimestral e o anúncio da compra da participação de 15% do Santana Parque Shopping.

Portanto, tínhamos o valor de R$ 19,16 em caixa, os rendimentos de R$ 80,37 e o aporte mensal de R$ 1.000,00 para uma nova compra, totalizando R$ 1.099,53.

Optei por comprar 1 cota de RBVA11, pelo preço de R$ 1.239,02. Como não tinha capital suficiente para isso, vendi 2 cotas de TGAR11 por R$ 126,49 cada, totalizando R$ 252,90 e gerando um lucro de R$ 3,94.

O RBVA11 ficou com preço médio de R$ 1.239,42, considerando os custos. No vídeo, explico em detalhes por que decidi comprar esse fundo.

Com isso, o caixa restante ficou em R$ 5,41.

Caso tenha dúvidas se deseja realmente investir em fundos imobiliários, leia o artigo “Vale a Pena Investir em Fundos Imobiliários?” para conhecer os prós e contras desse investimento.

E você que já investe: que fundos imobiliários tem em sua carteira? Quais você não teria? Deixe seu comentário!

Até a próxima atualização! Grande abraço!

Vitor Hernandes