COMPRAR OU ALUGAR UM IMÓVEL?

COMPRAR OU VENDER UM IMÓVEL

Comprar ou alugar um imóvel?

Talvez um dos maiores dilemas da família brasileira seja tomar essa decisão dificílima. Difícil porque estão incutidas na nossa sociedade as ideias de que “quem casa quer casa”, “quem compra terra não erra” e “imóvel é o bem mais seguro”.

Não são pensamentos totalmente equivocados, mas devem ser colocados em contexto. Será que você, leitor, tem dinheiro suficiente para comprar sua casa própria hoje?

Infelizmente, a resposta da maioria é “não”.

Porém, muitos simplesmente ignoram sua condição e querem a casa própria a todo custo, inclusive o de comprometer completamente o seu futuro financeiro.

No artigo “Por que não compensa comprar um imóvel”, o Leonardo Batistella analisa a questão entre alugar ou financiar um imóvel do ponto de vista financeiro, que foi justamente o que ele usou para decidir seu próprio caso.

Porém, hoje eu gostaria de expor algumas reflexões dos pontos de vista financeiro e subjetivo para que possamos avaliar em que situações seria mais interessante comprar ou alugar um imóvel.

1) Quais as vantagens de comprar a casa própria?

comprar-ou-alugar-um-imovel-03

a) Realização pessoal

Conforme dito no início do artigo, ainda é muito forte em nossa sociedade a questão de ter a casa própria.

Esse é um dos maiores sonhos dos brasileiros e, de fato, a realização pessoal de comprar um imóvel que é seu pode dar uma satisfação incrível.

b) Sensação de segurança e tranquilidade

A casa própria é um bem seu e que, a princípio, não pode ser tomado. Essa sensação de segurança também é um dos fatores mais decisivos para a escolha da compra.

c) Personalização

O seu próprio imóvel você pode personalizar da maneira que quiser, sem a necessidade de prestar contas a ninguém e sem estar utilizando seu dinheiro para melhorar o patrimônio de outra pessoa.

d) Possibilidade de valorização do patrimônio

Durante muitos anos, os imóveis tiveram uma valorização espetacular, algo que talvez não se repita tão cedo.

No entanto, o imóvel, por ser um bem físico, tende a repor pelo menos o valor da inflação do período. Isso teoricamente, pois é impossível saber se conseguirá vender o imóvel no preço desejado em caso de necessidade.

e) Imóveis estão mais baratos hoje

Por conta dessa valorização dos últimos anos e por causa da crise atual no país, temos uma grande oferta de imóveis desocupados, seja por inquilinos que não conseguem pagar o aluguel ou financiamento, seja por proprietários que precisam do dinheiro e precisam vender suas casas.

Seja qual for o motivo, quem tiver dinheiro disponível hoje (ou talvez até o próximo ano) pode fazer um belo negócio, sempre procurando barganhar um desconto à vista ou tentando dar um bom valor de entrada para diminuir o prazo do financiamento.

f) Obrigação de “guardar” dinheiro todo mês

No caso de uma compra por financiamento ou consórcio, você é obrigado a pagar aquelas parcelas todos os meses. É uma espécia de poupança forçada.

Mesmo pagando juros ou taxas, alguns justificam ser uma boa escolha por não terem a disciplina de guardarem o dinheiro por conta própria.

2) Quais as desvantagens de comprar a casa própria?

a) Imobilização de dinheiro

Um imóvel, como o próprio nome já diz, imobiliza seu capital, ou seja, o valor do imóvel é um dinheiro seu, mas que não pode ser utilizado a menos que decida vender a casa.

Na área financeira, é o conceito conhecido como custo de oportunidade, ou seja, seu dinheiro poderia estar sendo melhor aproveitado em uma aplicação financeira que estaria gerando rendimentos para você.

Poderia até mesmo utilizar parte desses rendimentos para pagar seu custo de vida ou outros desejos de menor valor, como viagens, roupas, eletrônicos, etc.

Para efeito de exemplo, um imóvel no valor de 300 mil reais renderia cerca de 3 mil reais por mês se o valor fosse aplicado no mercado financeiro.

b) Imobilidade geográfica

Quando você compra um imóvel, acaba ficando “preso” à localização dele.

Imagine que você tenha estudado bastante o melhor local para morar. No entanto, cerca de 5 anos depois, começa a haver uma favelização daquela região.

É possível que você não queira mais morar lá, mas ainda está preso ao financiamento ou, caso já tenha quitado, não será tão fácil vender.

Outra possibilidade é a de você ter uma oportunidade de emprego em uma outra região da cidade ou até mesmo em outro estado, outro país.

Esses são alguns fatores que devem ser levados em consideração.

c) Possibilidade de desvalorização do patrimônio

Assim como pode haver valorização dos imóveis. Também é possível que haja desvalorização.

Como mencionado na parte de vantagens, os imóveis tiveram uma grande valorização nos últimos anos e, hoje, pode ser que essa valorização futura não seja tão expressiva, com probabilidade até mesmo de prejuízo.

Para quem pensa em morar ali por muitos anos, isso não seria um grande problema. Porém, é necessário pensar muito bem por conta do item “b”.

d) Risco de não conseguir honrar os pagamentos

No caso de um financiamento ou consórcio, existe o risco de você não conseguir honrar uma dívida tão longa com pagamentos pesados.

Caso isso aconteça, você corre o risco de ficar sem o imóvel e perder tudo aquilo que investiu nesse bem. Ou seja, enquanto o financiamento não for quitado, o imóvel não é realmente seu.

e) Risco de pagar muito mais do que o imóvel vale

Esse risco é mais comum no caso de um financiamento ou consórcio por conta dos juros e das taxas.

Com esses custos embutidos, você pode acabar pagando o dobro do valor real do imóvel do que se tivesse pagado à vista.

Na semana passada, escrevi o artigo “Quero minha casa! Faço consórcio ou financiamento?” no blog Me Poupe para decidir qual das duas opções era mais vantajosa.

3) Quais as vantagens de morar de aluguel?

comprar-ou-alugar-um-imovel-01

a) Menores gastos

Os gastos com aluguel são muito inferiores aos gastos de um financiamento ou consórcio e, até mesmo, do que de uma casa própria (uma vez que o desembolso do valor total da casa foi um gasto e tanto!).

Se considerarmos um aluguel médio mensal no valor de 0,5% do valor do imóvel, demoraria 200 meses (16 anos e meio) para o gasto com aluguéis se igualar ao preço da casa.

b) Maior mobilidade geográfica

Ao alugar um imóvel, você pode selecionar o local mais adequado às suas necessidades. Por que gastar horas no trânsito morando longe do seu trabalho ou faculdade?

Surgiu uma oportunidade de morar no exterior? Seu novo vizinho é muito barulhento? Sua casa está ficando pequena demais para os filhos que estão crescendo? Cancele o contrato de aluguel, pague uma multinha e saia feliz!

É muito mais simples do que os trâmites para vender um imóvel.

c) Maior possibilidade de escolha

Quando queremos comprar a casa própria, muitas vezes optamos por escolher um preço que caiba no nosso bolso, seja o valor à vista ou o tamanho de cada parcela.

No caso do aluguel, é possível morar em uma casa com padrão construtivo e localização muito melhores do que uma que você conseguiria comprar.

Partindo do pressuposto de que um financiamento custa cerca de 1% ao mês e o aluguel é de 0,5%, com o mesmo valor disponível, seria possível morar em uma casa que custasse o dobro do valor da que você conseguiria comprar.

Além disso, muitos casais compram uma casa grande já pensando nos futuros filhos que terão. Porém, enquanto os filhos não chegam, estão pagando por uma casa muito acima do padrão que precisam e que conseguem bancar.

No caso do aluguel, isso pode ser feito gradativamente, começando com um imóvel pequeno na vida a dois e aumentando aos poucos conforme a família cresce.

d) Acumulação maior de patrimônio

Vamos supor que você tenha um valor de 300 mil reais, suficiente para comprar um imóvel à vista. Seria melhor comprar aquele apartamento que você tanto deseja ou investir esse valor para multiplicar seu dinheiro?

Muitos optariam pela segurança de ter sua casa própria, mas, pensando friamente, responda: é mais fácil chegar de 0 reais a 300 mil reais ou de 300 mil reais a 600 mil reais?

Exatamente. Com os 300 mil reais em mãos, você poderia investir esse capital que, atualmente, seria possível de ser dobrado em cerca de 6 anos nos investimentos mais conservadores.

Então, depois de 6 anos, você teria mais de 600 mil reais em mãos, poderia comprar sua casa e ainda sobrariam 300 mil para continuar multiplicando seu patrimônio.

e) Economia para comprar posteriormente

E se você não tivesse o valor para comprar à vista? Qual seria a alternativa?

Você se lembra que no item “c” comentei que o financiamento normalmente custa 1%, enquanto o aluguel custa 0,5%, certo?

Está aí o grande pulo do gato!

Em vez de morar de aluguel em um imóvel de padrão melhor, você poderia pegar esses outros 0,5% e investir para, no futuro, conseguir comprar sua casa.

Vamos transformar em números: em um imóvel de 300 mil reais, o financiamento fica cerca de 3 mil reais por mês, enquanto o aluguel fica em 1.500 reais.

Se o financiamento cabe em seu bolso, então o aluguel também cabe, certo? E ainda sobraria 1.500 reais que você poderia investir todo mês para comprar sua casa no futuro.

Utilizei este simulador do site do Gustavo Cerbasi e constatei que, aplicando 1.500 reais mensalmente, a uma taxa de rentabilidade de 1% ao mês, com inflação de 0,6% ao mês e imposto de renda de 15% ao final, conseguiria mais de 300 mil reais em 163 meses, cerca de 13 anos e meio.

Esse prazo costuma ser muito inferior aos financiamentos que vemos por aí, geralmente de 20 a 30 anos.

f) Dinheiro em mãos

Esta situação é muito parecida com a do item “d”, mas, em vez de manter investido para comprar um imóvel no futuro, a ideia seria de morar sempre de aluguel e ter um patrimônio financeiro cada vez maior.

Supondo novamente os 300 mil reais, você teria um rendimento mensal de 3 mil reais. Desse valor, 1.500 reais iriam para o pagamento do aluguel, enquanto os outros 1.500 restantes poderiam ser reinvestidos.

“Mas que vantagem levo nisso? Está parecendo o item ‘e’…”

Exceto por um pequeno detalhe: no item “e”, os pagamentos estão sendo feitos com o seu próprio salário. Aqui, os pagamentos são feitos com sua renda passiva. Ou seja, seu salário está totalmente livre para ser utilizado com os demais gastos.

4) Quais as desvantagens de morar de aluguel?

a) Pagamento de algo que não é seu

Talvez a maior crítica de morar de aluguel seja o fato de pagar por um bem que não é seu. Alguns até vão além: “fazendo isso, estou pagando o imóvel pelo proprietário”.

Não é uma visão equivocada, mas é simplista demais.

Falarei mais a fundo o que penso sobre isso no item “5) Morar de aluguel é jogar dinheiro no lixo?”

b) Reformas e melhorias em algo que não é seu

Eventualmente, para manter o imóvel um lugar agradável de se morar, serão necessárias reformas e melhorias que sairão de seu bolso, mas que agregarão valor ao proprietário.

Às vezes, essas obras são negociadas com o proprietário na forma de algum pequeno desconto no aluguel.

Mesmo assim, temos uma sensação ruim de desembolsar por algo que não é nosso.

c) Necessidade de seguro fiança

Como forma de garantia que você conseguirá manter o compromisso de pagar os aluguéis, o proprietário provavelmente pedirá um seguro fiança.

Ele é feito junto a uma seguradora e custa, em média, 2 a 3 vezes o valor de um aluguel, podendo ser parcelado em 4 vezes (e algumas empresas aceitam em até 12 vezes).

Outras formas de garantia seriam o depósito caução ou um fiador, mas o seguro fiança se mostra muito mais confiável, tanto para o inquilino quanto para o proprietário.

d) Instabilidade

Quem mora de aluguel não tem a estabilidade de poder ficar naquele local até quando desejar.

A qualquer momento, o proprietário pode solicitar a saída, mesmo que você seja um bom pagador e que cuide bem do imóvel dele.

Pode acontecer de ele querer morar no imóvel, pode precisar vender para pagar dívidas, pode querer presentear um filho.

Enfim, existem inúmeros motivos para que um proprietário solicite a sua saída. E, às vezes, nem mesmo dão um tempo hábil suficiente para que você encontre outro local.

e) Reajustes no valor do aluguel

Assim como o valor dos imóveis pode aumentar, o aluguel deles também costuma ter um reajuste anual, normalmente pelo IGP-M, mas pode ser também por outro índice, conforme estabelecido no contrato de locação.

Em períodos de economia aquecida, os proprietários ficam com os inquilinos na mão, pois não ficam com muito receio de perder os inquilinos, em caso de um reajuste alto, uma vez que fica mais fácil de encontrar novos inquilinos.

Por outro lado, em época de maior oferta do que demanda, o inquilino é que pode solicitar reajustes para baixo, pois os proprietários preferem manter o imóvel alugado por um valor mais baixo do que um imóvel vazio.

5) Morar de aluguel é jogar dinheiro no lixo?

Conforme dito no início do artigo, é natural que as pessoas pensem que, ao alugar um imóvel, estão jogando dinheiro no lixo, pois poderiam estar pagando um financiamento ou consórcio para comprar a casa própria.

Porém, eu gostaria de levantar a seguinte reflexão: o aluguel nada mais é do que a contratação de um serviço. Você adquire o direito de utilizar um imóvel que não é seu.

Podemos levar essa lógica para diversas áreas de nossa vida que fazemos naturalmente, mas que se torna um “crime” quando se trata de moradia.

Por exemplo, quando andamos de ônibus ou táxi, estamos contratando um serviço, seja por ser mais econômico ou prático do que ter ou utilizar um carro próprio.

Comemos em restaurantes para usufruir de diferentes culinárias, pratos ou mesmo locais, que, em casa, não nos daria a mesma satisfação. Fazer churrasco em casa pode ser muito bom, mas ir a uma churrascaria para desfrutar de uma maior variedade de carnes e com o atendimento profissional pode ser a preferência de muitos.

A maioria de nós compra roupas, sendo que poderia aprender a costurar por conta própria. Por que não? Muitos fazem suas próprias roupas, mas a maioria prefere comprar.

Quando vamos à praia, alugamos um apartamento ou quarto de pousada para ficar. Por que não comprar uma casa de praia? Alguns acham isso vantajoso quando vão muitas vezes para o mesmo lugar. Outros preferem ter o dinheiro para alugar e conhecer lugares diferentes.

Enfim, citei vários exemplos simples que encaramos de forma tão natural que nem enxergamos o mesmo tipo de relação que é o aluguel da casa para moradia.

Tenho certeza que há inúmeros outros casos. Se você souber de algum que não citei, compartilhe nos comentários abaixo!

O que eu quis mostrar é que o aluguel não deve ser encarado como um desperdício, mas sim como o usufruto de um serviço que precisamos em determinados momentos da vida.

Considerações finais

Primeiramente, parabéns a você que leu até aqui! Significa que está bastante interessado em aprender e realizar reflexões para tomar as melhores decisões para sua vida!

Para relembrar as vantagens e desvantagens entre comprar ou alugar um imóvel, veja a tabela abaixo:

comprar-ou-alugar-um-imovel-02

Analisando cada um desses pontos, podemos concluir que não existe definitivamente a melhor escolha.

Tudo deve ser considerado de acordo com o seu perfil e de sua família.

Por exemplo, não faz muito sentido em um jovem solteiro querer comprar um imóvel caro já pensando na futura esposa e filhos. Seria mais interessante ele morar de aluguel em um lugar mais simples e focar em se aprimorar e também investir para construir uma riqueza.

Já para um casal mais bem estabelecido, com 3 filhos e trabalho estável, comprar uma casa perto da empresa e colocar os filhos em uma escola das redondezas pode ser uma estabilidade que a família almeja.

O que não pode acontecer é de tomar uma decisão precipitada que comprometa o orçamento familiar e, consequentemente, os laços entre os entes por falta de planejamento.

A felicidade e a riqueza vão muito além da casa própria.

Ficarei muito grato se você compartilhar sua experiência com relação à casa própria. Como se planejou para a compra?

Caso more de aluguel, quais os motivos que o levaram a optar por essa escolha?

Deixe seu comentário para continuarmos o debate!

Grande abraço!

Vitor Hernandes