VALE A PENA INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

O brasileiro mais tradicional tem grande apreço por imóveis, pois, historicamente, eles sempre se valorizaram ao longo dos anos.

No entanto, a grande dificuldade de comprar imóveis para investimento é o seu valor elevado.

É necessária uma quantia muito grande, que a maioria das pessoas não tem capacidade de pagar de uma só vez, tendo que entrar em financiamentos de longuíssimo prazo e pagando juros acima do retorno do investimento.

Esse é um dos principais motivos que tem feito os investidores se interessarem tanto por fundos imobiliários (FIIs).

Em cerca de um ano, o número de investidores de FIIs saltou de pouco mais de 100 mil para 230 mil, segundo o boletim de janeiro da B3.

Porém, será que realmente são bons investimentos?

Gravei um vídeo para mostrar “por que investir” e “por que não investir” em fundos imobiliários.

Também analiso para que tipo de estratégia ele pode ser adequado.

POR QUE INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

1) Investimento em imóveis com pouco dinheiro

Para comprar um imóvel físico, você precisaria de, no mínimo, uns 200 mil reais. Os fundos imobiliários são negociados por cotas, que custam, em sua maioria, cerca de 100 reais.

Alguns fundos são negociados a partir de 3 reais, enquanto outros custam 1 mil reais. Porém, o que importa mesmo é que todos são muito mais acessíveis do que comprar diretamente um imóvel físico.

2) Diversificação de localização, setores e inquilinos

Mesmo se você tiver capital suficiente para comprar um imóvel físico ou dois, dificilmente conseguirá diversificar em regiões ou, até mesmo, setores diferentes.

Nos FIIs, com poucos milhares de reais, você consegue diversificar em vários estados e cidades do Brasil, além de não se limitar somente a imóveis residenciais. Existem imóveis de diversos setores, como shoppings centers, galpões industriais, centros de distribuição, lajes corporativas, agências bancárias, lojas de rua, hospitais, hotéis, universidades, etc.

Também é fundamental destacar que, no imóvel residencial, você normalmente alugar para somente uma pessoa ou família. Nos FIIs, pode ter vários inquilinos no mesmo imóvel.

3) Qualidade dos imóveis e dos inquilinos

Você como investidor pessoa física dificilmente teria capital suficiente para comprar uma participação em shopping ou lajes corporativas de alto padrão, principalmente diversificando de forma adequada.

Além disso, o inquilino de um imóvel residencial normalmente é uma única pessoa ou família, que está sujeita à perder o emprego e não ter mais condições de arcar com o aluguel do imóvel.

Nos FIIs, os inquilinos são empresas, muitas delas de altíssima qualidade, que têm maior chance de honrar os pagamentos.

4) Terceirização da gestão (negociações e manutenção)

Uma das maiores dores de cabeça em ter um imóvel para aluguel é ter que lidar com as burocracias de buscar inquilinos, fechar contratos, lidar com a documentação, cobrar aluguéis e realizar manutenções no imóvel.

Nos FIIs, você não precisa se preocupar com nada disso. O gestor e o administrador do fundo se encarregam de comprar e vender os imóveis quando necessário, além de lidar com todas essas questões citadas.

É claro que é cobrada uma taxa de administração e gestão, mas considero um valor bem pago para evitar esse trabalho.

5) Maior liquidez em relação a ter imóveis diretamente

Vamos supor que você tenha um imóvel que vale 200 mil reais. Porém, você precisa comprar um carro que vale 40 mil reais e não tem mais de onde tirar dinheiro. Como você faz? Vende somente a cozinha?

Nos FIIs, se você tiver 200 mil reais investidos, consegue facilmente vender a quantidade que precisa (no caso, 40 mil reais) e resgatar o dinheiro dali a 3 dias.

Com um imóvel físico, você teria que vender o imóvel todo, provavelmente não conseguiria encontrar compradores rapidamente ou precisaria baixar demais o preço.

Mesmo que conseguisse vender por 200 mil reais, depois ficaria com 160 mil (sem considerar impostos e outros custos envolvidos) para comprar um novo imóvel, o que permitiria a compra de um imóvel muito inferior ao que você tinha.

6) Menor risco (volatilidade) em relação às ações

Os FIIs, por terem lastro em imóveis, têm uma volatilidade muito menor que a das ações.

Isso porque imóveis dificilmente se valorizam muito em pouco tempo, assim como também não perdem muito valor rapidamente.

Portanto, o comportamento de suas cotações na bolsa de valores também não é tão volátil.

7) Rendimento mensal e isento de imposto de renda

Assim como os imóveis físicos, os fundos imobiliários pagam aluguéis mensalmente aos investidores, o que é uma vantagem excelente em relação a outros tipos de investimento.

Além do mais, o grande trunfo em relação aos imóveis físicos é que os rendimentos dos FIIs são isentos de imposto de renda para investidores pessoa física.

8) Usufruto dos rendimentos sem corroer o patrimônio

E este último motivo talvez seja o mais importante: você pode utilizar os rendimentos recebidos pelos fundos, e seu patrimônio manterá seu valor.

Vamos supor que você tivesse 200 mil reais investidos na caderneta de poupança. Se você resgatar todos os rendimentos da poupança mês a mês, manterá o valor nominal de 200 mil reais ao longo do tempo.

O problema disso é que esses 200 mil reais não terão o mesmo poder de compra no futuro, por causa da inflação.

Nos FIIs, você tem ativos que podem se valorizar acima da inflação (ou mesmo se desvalorizar), mas o fato é que eles continuam lá gerando renda para você todos os meses.

POR QUE NÃO INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

1) Cotações acompanham ciclos imobiliário e econômico

Os fundos imobiliários não são renda fixa. Seus preços variam de acordo com as expectativas econômicas e imobiliárias.

Quando os juros futuros e os prêmios dos títulos públicos caem, a tendência dos FIIs é de valorização. Quando os juros sobem, os FIIs se desvalorizam, especialmente porque há a famosa “fuga para a renda fixa”.

Já no ciclo imobiliário, quando há excesso de oferta de imóveis, aumenta demais a vacância e, consequentemente, os rendimentos dos fundos. Isso faz com que eles se desvalorizem também.

Na melhora do ciclo imobiliário, a expectativa é que os imóveis preencham toda sua vacância e comecem a reajustar seus aluguéis para cima, aumentando os rendimentos distribuídos e também as cotações.

Portanto, é necessário conhecer os ciclos e não tomar decisões precipitadas se não estiver em um momento favorável para o investimento.

2) Potencial de valorização limitado

Os imóveis não se valorizam indefinidamente. Ao menos não em um período curto.

Os preços dos FIIs dificilmente se descolam muito da realidade do valor patrimonial dentro do fundo. É possível vermos casos de valorização (ou desvalorização) de 50%, mas esses são casos extremos. O mais comum é vermos fundos com ágio ou deságio de até 20% em relação ao seu patrimônio.

Por isso, não se deve esperar que seu investimento tenha um retorno de 100% em pouco tempo.

3) Liquidez menor que das ações

A maioria dos FIIs tem liquidez muito inferior à média das ações. São poucos os fundos que negociam mais de 1 milhão de reais por dia.

Por esse motivo, é importante tomar cuidado com fundos pouco líquidos, pois você pode acabar vendo diferenças de preços muito grandes em um mesmo dia.

No entanto, existem possivelmente uns 50 fundos que são possíveis de comprar ou vender sem alterar o preço consideravelmente.

4) 20% de imposto de renda sobre o lucro das vendas

Embora o rendimento mensal seja isento de imposto de renda, a venda das cotas não é. Quando você vende suas cotas com lucro, deve pagar 20% de IR sobre esse lucro.

Essa é uma alíquota considerada alta, mas vale lembrar que 80% desse lucro foi para seu bolso. Se você está pagando muito imposto, significa que também está ganhando muito.

O que muitos investidores fazem para evitar esse imposto é procurar vender o menos possível. Vender somente quando o fundo perder seus fundamentos.

5) Risco de tributação dos rendimentos

O “fantasma da tributação” é algo que ainda assombra os investidores de fundos imobiliários, e talvez o maior risco (dentro das opções prováveis) que exista para essa classe.

Muito se discute sobre tributação de dividendos das ações, LCI, LCA e outros investimentos hoje isentos de IR. O rendimento dos FIIs, inclusive, eram tributados antigamente, mas receberam esse incentivo.

A preocupação da tributação é real, pois impactaria diretamente nos rendimentos e, consequentemente, nas cotações, que se ajustariam para realinhar ao rendimento percentual em que estava.

Para quem está em fase de acumulação de patrimônio, essa medida não faria nenhuma diferença, pois você estaria comprando os fundos com rendimentos nominalmente menores, mas também com as cotações mais baixas, o que manteria o rendimento percentual na mesma média.

O grande impacto seria para quem já tem uma quantidade considerável em fundos imobiliários, pois sofreria esse impacto nos rendimentos e no patrimônio. Uma maneira de mitigar esse risco é diversificando a carteira em outros tipos de investimento.

PARA QUE É INDICADO?

1) Investir em imóveis indiretamente

Para quem gosta de investimento no setor imobiliário, é uma forma fácil e barata de acessar imóveis de altíssima qualidade, podendo diversificar em regiões, tipos de imóveis e inquilinos.

2) Viver de renda passiva

É o investimento ideal para quem deseja viver de renda passiva, pois, além de manter seu patrimônio, tem uma ótima previsibilidade mensal.

3) Potencializar os juros compostos

Ao receber rendimentos todo mês, você consegue potencializar os juros compostos, escolhendo melhor os investimentos em que aportar a cada momento.

Em uma renda fixa, por exemplo, os títulos só geram juros compostos sobre eles mesmos, não dando uma opção de escolha.

4) Diversificar sua carteira de investimentos

Se você investir somente em renda fixa, estará se limitando a um ganho real muito pequeno perto do que poderia ter.

Além disso, investimentos de renda fixa são apenas empréstimos, seja para Governo (Tesouro Direto), banco (CDB, LCI, LCA) ou empresas (debêntures, CRI, CRA).

Nos fundos imobiliários, você está se tornando sócio de empreendimentos, isto é, pode ganhar com o crescimento e desenvolvimento dos fundos, em vez de se limitar ao ganho com empréstimos.

5) Reduzir a volatilidade da sua carteira de investimentos

E, se você já investe em ações, os fundos imobiliários são uma forma muito interessante de reduzir a volatilidade da carteira.

Isso porque os FIIs têm praticamente metade da volatilidade das ações. Em uma queda generalizada, uma carteira com FIIs tende a cair menos do que uma majoritariamente composta por ações.

VEREDITO

Agora que você já sabe os prós e contras de se investir em fundos imobiliários, além de saber para que tipo de estratégia são mais adequados, está mais apto a decidir se eles fazem sentido na sua carteira de investimentos.

Acho que os fundos imobiliários são excelentes para se ter em toda carteira, principalmente para quem deseja começar na renda variável, mas ainda tem receio da oscilação.

Os contras do investimento são todos facilmente contornáveis, exceto o risco da tributação. Esse é um risco bem relevante, mas que, com diversificação da carteira, não é o fim do mundo, caso venha.

Também destaco que os FIIs são meus investimentos favoritos, especialmente pelo rendimento mensal, que dá muita versatilidade de aportar todos os meses nos investimentos que estiverem mais interessantes.

Confira a Carteira de Fundos Imobiliários do Jornada, que será atualizada todos os meses, com valorização e rendimentos.

Por fim, gostaria de saber de você. Já investe em fundos imobiliários? Pretende investir agora? Deixe um comentário!

Grande abraço!

Vitor Hernandes